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您好，8万以下的单价按照这个盘的自身资源及户型优势，性价比已经算很高了。此价入手假设市场再进一步下探的话，空间也很小了。但如果市场反弹，他的上涨空间大于下跌空间，好位置稀缺盘长期价格一定是走高的，从这个角度选择不同的时机进场，对应的是投资效率问题，没有人能精确踩中上涨前夜进场，以目前的政策面和市场周期的价格反馈，挑一套好房子买入都是不错的选择。关于新建项目是否会对同区域二手有影响，主要是看价格及位置，按照你的描述，西冉、中建建筑、半壁店和四环内本就不属于一个板块，若价格是四环内的8折甚至7折（资源类似），
会有一部分自住买家为提高居住体验放弃距离优势，也就是以拉长通勤时长换取品质优势，显然这三个新地块的价格对比四环内的二手并没有太大的优势。任何区域都会因增量市场的持续增加分流存量市场，但并不会影响价格，价格是供需关系决定的，房子越稀缺，需求量越大，价格也就越高，牛市爆发性更强熊市也更抗跌，这是供需关系的直接结果。结合问题2，西五环的位置将来是不缺品质盘的，现有的存量次新加上未交房和在建的，都会削弱自身稀缺性，本身外溢板块的需求量就不大，再持续增加供应量，会导致价格起不来，或者说即便是市场热起来，也很难维持住高价，
供应量严重大于需求量的区域有一个明显的现象就是新房一旦流入到二手，价格会瞬间往下掉，你可以考察一下整个西部刚交房的市场，最终如果大面积对于你是刚需，在四季青田村的位置买一套也算是很好的选择，田村四季青虽非海淀核心板块，但东边世纪城加万柳将来再次上涨会传到这个位置，但如果以纯投资的角度去布局，近1500的预算应该要适当压缩面积再往东靠了，比如美丽园、美丽经典园、颐慧佳园、这三个项目比诚品建筑更稀缺。关于改善盘的选择方向建议你参考星球精华栏文章01北京楼市的十年主流预判，祝顺利！
Q:提问:京总您好~我家现在有一套西二环黄小学区的老破小，离学校低年级校区很近，58平，中高楼层，目前估价650左右，孩子现在小学低年级；另一套在西红门御璟星城85平的新房，目前估价450左右，年初交房后没有使用过，想出售但是房本一直没有出来，预计最快到手也是26年6月份。目前总共的贷款有330，月供1.5。现在三代人住在学区房里，因为在26年底有大额的支出，所以不太可能追加资金在房产上。目前的诉求：一是保值增值，二是降低支出，三是兼顾孩子上学方便，四是改善居住环境。学习了您的星球文章，分析认为如果不追加资金，以现在的情况很难进行资产升级。
A:回答:您好，第一：如果按照你的描述，也就是说等西红门新房可以交易时，变现后的购房总资金是650+150的话，就无需考虑等新房变现再置换了，因为按800左右的预算同时满足四个需求基本不可能，想要兼顾金融属性最终只能选择投住分离，现在操作可支配资金是650，和800只差150，而目前的市场是经历过长跌的，也就是650的预算你可以去看原本800和900左右的房子，趁着市场的底部去升级产品，解决老房子上限低成长属性差的问题，并可以占到货好价低将来上限更高的便宜，以最低的价格购买优质资产，这是依照你描述金融属性最优的策略。
Q:提问:房总您好！关注账号已久，十分认同您的观点，想就家庭房产配置方向请您给一些建议。在海淀西四环西木小区（84年建成）有一套七十多平的两居室（价值约500w），目前全家4口人（一家3口+1位老人）共同居住，孩子已就读小学。除变卖现有房产外，额外有100-150w可用于购房金额，每月可承担1w左右的月供。配置需求：1.首要目标是家庭房产的保值，现有房产价格已经跌了很多，手里资金有限，担心再不置换就失去了上车的资格。2.想要扩大居住面积改善环境，并解决老人腿脚不好、上下楼不便的困难。
3.由于孩子还在附近就读小学，希望居住范围仍然在西四环（田村、四季青、八里庄、定慧寺附近），最好能离地铁近一些。 目前困惑的问题：目前手里这套老破小是否值得继续留着。这套房小区里就有学校（人大附小亮甲店校区低年级部），且楼层、位置居中，附近交通购物都比较方便，所以不确定是否已经处于价格低点，卖掉与否对资产没有什么意义。基于以上问题的不同答案，目前我有两个配置方向： 一是彻底置换，卖掉现有住房，在西四环附近寻找一套850w左右的100平以上的三居室，考虑通过牺牲楼层位置或楼龄来进入条件较好的小区，
A:回答:您好，方向一的资产价值更高，方向二其实算不上有效资产了，老房子接近四环的位置且又脱离核心区他的金融属性其实已经很弱了，如果是靠近三环或者三环内的还有留的必要，但更多的也是过渡，以四环为界限，四环内的老房子占比已经超过70%了，这70%里面只有很小一部分具备金融属性，强地段强物管强人文，如东西城、海淀中关村沿北四环一带，东三环国贸三里屯板块，这种强地段属性，人文物管资源尚可将来会随行就市， 持有此类老房子如果没有更好选
择可以选择中短期过渡，其他的不建议再继续拿了，也就是基于你现有的仓位再买一套小户型，不管是新一点的商品房还是老房子，都会影响到未来资产的上限。可以重点关注方向一的兰德华庭，这个盘的价格以及他所处的位置，稀缺性尚可，将来海淀西部出现上涨行情，是从最北侧的万柳世纪城开始，往南就是四季青和田村，性价比不错的次新盘表现会很好，这种方向对于你原有的仓位也属于有效置换，资产价值也可。关于置换的理解建议你认线置换实操论，抄底与逃顶，祝顺利！
近期看了一些房子，80年代的低层无电梯房子居多，且附近几个大机关院内的旧房每平米单价都在10W以上，塔楼2居室少，2000年以后的更少。但无论怎样，总价都要500—700。想咨询的问题是：1、现在置换时机是否合适。因为房价走势众说纷纭。2、如果置换，从保值的角度考虑，入手机关大院内80年代的低层板楼合适，还是稍晚90年代的塔楼合适？3、先卖掉一居，观望一段时间再买入是否合适？请给出分析和建议。谢谢！
